Строительство на арендованном участке в Москве

В рамках строительства на арендованном участке Правовой центр «Два М» оказывает следующие услуги:

• комплексное сопровождение процедуры заключения дополнительного соглашения к договору аренды в целях осуществления строительства;
• письменные и устные консультации;
• комплексное юридическое заключение с анализом судебной практики, возможных рисков и предоставлением дорожной карты;

Зачастую у арендаторов участков, которые были предоставлены им для эксплуатации зданий, возникает необходимость строительства на участке нового объекта или реконструкции. При этом, договоры аренды под эксплуатацию зданий в городе Москве, в подавляющем большинстве, содержат условие о запрете строительства.

Такой запрет порождает необходимость заключения с ДГИ г. Москвы соглашения, которое позволит строить объекты на участке.

Альтернативой является выкуп участка до начала строительства, но он часто экономически не выгоден, а также не всегда возможен из-за многочисленных ограничений в обороте участков в Москве.

Кроме того, по сложившейся практике, заключение соглашений на право строительства часто применяется органами власти Москвы для внесудебной легализации самовольных построек.

Необходимо помнить, что для заключения соглашения на право строительства градостроительный регламент участка в любом случае должен допускать строительство объектов желаемого назначения и площади. В связи с этим предварительно может потребоваться внесение изменений в ПЗЗ Москвы, разработка или корректировка проекта планировки, снятие с участка градостроительных ограничений и т.д.

Основными моментами для арендатора, намеревающегося начать строительство на арендуемом участке и заключающего дополнительное соглашение, являются условия такого соглашения, касающиеся:

• определения арендной платы на период строительства;
• возможность применения льгот, снижающих финансовую нагрузку реализации проекта;
• необходимости изменения ВРИ, цели предоставления участка, если строительство или реконструкция не будут соответствовать существующему ВРИ участка, его цели предоставления.

Арендная плата на период строительства может, как иметь символический размер, так и достигать значений, критичных для экономической целесообразности строительства. Величина арендной ставки напрямую зависит от назначения объектов, которые планируются к строительству, их расположения (в пределах или за пределами ТТК), параметров строительства или реконструкции. 

Так, арендная плата за первый год аренды при строительстве жилых объектов или гостиниц, а в пределах ТТК также многих видов нежилых объектов, определяется путем сложения двух арендных ставок, одна из которых определяется по специальной формуле и зависит от таких показателей как вид функционального назначения объекта, плотность застройки. Фактически, ставка за первый год аренды представляет собой разовый платёж за право строительства на дефицитной столичной земле. Данная плата прямо не зависит от кадастровой стоимости, но часто оказывается соизмерима с полной кадастровой стоимостью участка, то есть за первый год аренды иногда нужно заплатить лишь немногим меньше чем за выкуп. То есть стоимость аренды под строительство в этих случаях соизмерима с ценой выкупа участка.

 Арендная плата за последующие периоды в большинстве случаев определяется по принципу увеличения арендной ставки с каждым последующим годом осуществления строительства на арендованном участке и может достигать весьма значительных размеров (до 10% от кадастровой стоимости). 

В то же время, законодательство предусматривает ряд льгот и более низкие арендные ставки для некоторых социально-значимых для города объектов, например, для промышленных. 

Также немаловажным аспектом являются процедурные вопросы, связанные непосредственно с заключением дополнительного соглашения и согласованием условий такого соглашения с Департаментом, так как нередко ДГИ навязывает дополнительные невыгодные для арендаторов условия.

Правовой центр «Два М» поможет максимально в короткие сроки и с наименьшими для бизнеса рисками осуществить строительство на арендуемом участке. Юристы Правового центра окажут комплексное юридическое сопровождение процедуры строительства на арендуемом участке, начиная с анализа рисков, финансовой целесообразности осуществления проекта, включая согласование условий дополнительного соглашения к договору и заканчивая получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.