Юридические услуги:

Случаи установления запрета на строительство.

ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» установлено, что в некоторых случаях при выкупе (приватизации) земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в частной собственности, соответствующими органами власти может быть установлен запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на приватизируемом участке.

В соответствии с указанной нормой федерального законодательства запрет на строительство, реконструкцию может быть установлен при совокупном наличии следующих условий:

1. Выкупаемый (приватизируемый) земельный участок находится в городе с численностью населения свыше 3 миллионов человек.
2. Земельный участок на момент выкупа (приватизации) находится в государственной собственности.
3. Земельный участок приобретается в собственность лицом, относящимся к первой категории субъектов права выкупа земельных участков по льготной цене. К таким лицам относятся:
   • коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
   • коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
   • граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Как видно из указанного выше, федеральное законодательство достаточно четко устанавливает случаи и категории собственников объектов недвижимости – покупателей соответствующих земельных участков, - для которых может быть установлен запрет на строительство, реконструкцию.

В соответствии с порядком определения цены выкупа (приватизации) земельных участков, установленным законом г. Москвы «О землепользовании в г. Москве», указанными выше категориями собственников объектов недвижимости земельные участки приобретаются по льготной цене равной 20% кадастровой стоимости соответствующего участка. Остальными собственниками объектов недвижимости земельные участки приобретаются по льготной цене равной 45% кадастровой стоимости соответствующего участка.

Исходя из указанных норм, в г. Москве запрет на строительство, реконструкцию может быть установлен в отношении участков, приобретаемых обозначенными выше лицами по льготной цене равной 20% их кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» запрет на строительство, реконструкцию устанавливается решением уполномоченного органа власти г. Москвы о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, указанная норма законодательства г. Москвы формально предполагает возможность установления запрета на строительство, реконструкцию для всех категорий собственников объектов недвижимости, приобретающих земельные участки под ними. Т.е. указанный запрет может быть установлен как в отношении участков, приобретаемых по цене равной 20% их кадастровой стоимости, так и в отношении участков, приобретаемых по цене равной 45% их кадастровой стоимости.

Следует отметить, что установление в г. Москве запрета на строительство, реконструкцию для последней категории собственников объектов недвижимости, приобретающих участки по цене равной 45% их кадастровой стоимости, является прямым нарушением норм федерального законодательства. Если в указанном случае уполномоченным органом власти г. Москвы будет установлен запрет на строительство, реконструкцию, собственник соответствующего земельного участка вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании соответствующего ненормативного акта недействительным, а решений и действий уполномоченного органа власти г. Москвы незаконными.

Кроме того, в Законе «О землепользовании в г. Москве» в отличие от ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» не определен период времени, в рамках которого запрет на строительство, реконструкцию может устанавливаться. В соответствии с федеральным законодательством указанный запрет может устанавливаться до окончания срока выкупа земельных участков по льготной цене, т.е. до 01.01.2012. В связи с тем, что согласно Конституции РФ законодательство субъектов РФ не может противоречить федеральному законодательству, то в г. Москве запрет на строительство, реконструкцию также не может устанавливаться после указанной даты.