Для получения актуальной информации перейдите на обновляемую версию сайта или свяжитесь с нами по телефону

Запрет на строительство (реконструкцию) при выкупе земельных участков в г. Москве

Земельные отношения в г. Москве имеют множество особенностей, отличающих их от подобных отношений в других регионах РФ.

Одной из таких особенностей является установление в отношении земельных участков запрета на строительство (реконструкцию).

Указанный запрет может устанавливаться одновременно с выкупом земельного участка из государственной собственности и означает, что собственник участка лишается права возводить на нём новые и реконструировать уже существующие капитальные объекты.

Необходимо отметить, что с 01.07.2012г. существенно изменился порядок выкупа земельных участков из государственной и муниципальной собственности, в том числе, порядок определения выкупной цены земельных участков и наложения запрета на строительство (реконструкцию).

До указанной даты запрет на строительство (реконструкцию) устанавливался в отношении всех земельных участков, отчуждаемых из государственной собственности по льготной цене - 20% от кадастровой стоимости (данная цена устанавливалась для собственника капитальных объектов, которые прошли через приватизацию).

После 01.07.2012г. по общему правилу земельные участки в г. Москве из государственной собственности отчуждаются по цене 100% от кадастровой стоимости без наложения запрета на строительство.

(Подробнее о порядке установления выкупной цены при приобретении земельных участков из государственной и муниципальной собственности)

Таким образом, вопросы, связанные с порядком установления заперта на строительство, а также с порядком его снятия, в основном, актуальны для лиц, выкупивших земельные участки из государственной собственности до 01.07.2012г. по льготной цене – 20 % от кадастровой стоимости участка.

Вместе с тем, в некоторых случаях земельные участки по обозначенной льготной цене (20% от кадастровой стоимости) могут приобретаться в собственность и после 01.07.2012г.

В этой связи, собственник капитального объекта, намеревающийся выкупить по льготной цене земельный участок с целью осуществления на нем строительства (реконструкции), должен учитывать, что при определенных условиях его экономическим интересам в максимальной степени будет отвечать приобретение участка за 100% от кадастровой стоимости.

Когда в отношении земельного участка запрет на строительство все-таки был установлен, лицу, намеревающемуся осуществлять на участке новое строительство или реконструкцию существующих капитальных объектов, по общему правилу необходимо снять указанный запрет. Из данного правила существуют исключения, когда реконструкция капитального объекта может осуществляться без снятия заперта на строительство.

Снятие запрета на строительство (реконструкцию) всегда осуществляется за плату в размере 80 % от кадастровой стоимости земельного участка. Вместе с тем, при определённых условиях размер указанного платежа может быть существенно снижен за счет оптимизации размеров подлежащего застройке земельного участка и уменьшения его кадастровой стоимости.

Более подробно, обозначенная выше проблематика вопросов, связанных с запретом на строительство (реконструкцию) заключается в следующем.

1. О Порядке установления запрета на строительство.

В соответствии с земельным законодательством г. Москвы запрет на строительство (реконструкцию) накладывается решением Департамента земельных ресурсов г. Москвы о передаче земельного участка в частную собственность.

Одновременно соответствующее условие о недопущении на земельном участке строительства и реконструкции капитальных объектов включается непосредственно в договор купли-продажи земельного участка.

Кроме того, указанным решением и договором купли-продажи устанавливается вид разрешенного использования земельного участка передаваемого в частную собственность, что имеет принципиальное значение при снятии запрета на строительство.

На основании решения о передаче участка в собственность и договора купли-продажи в отношении выкупаемого участка в ЕГРП вносится запись о запрете на строительство, реконструкцию капитальных объектов.

Указанное обременение сохраняется при последующей перепродаже земельного участка и изменении его собственника вплоть до снятия запрета на строительство (реконструкцию) в установленном порядке.

Наложения запрета на строительство с нарушением указанного выше порядка или в случаях непредусмотренных законодательством может быть обжаловано в суде.

2. О порядке снятия запрета на строительство.

В случае, если в отношении земельного участка был установлен запрет на строительство (реконструкцию), а собственник земельного участка, тем не менее, намеревается возводить или реконструировать на данном участке капитальные объекты, то соответствующий запрет может быть снят за плату в следующем порядке.

  1. Получение градостроительного плана земельного участка, согласно которому для участка предусматриваются вид разрешенного использования и другие параметры (максимально возможная плотность застройки, этажность и др.), позволяющие осуществлять намеченное строительство, реконструкцию капитальных объектов.
  2. Получение решения уполномоченного государственного органа об изменении разрешенного использования земельного участка на основании полученного градостроительного плана.
  3. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении разрешенного использования земельного участка, на основе которых также пересчитывается кадастровая стоимость участка.
  4. Внесение в бюджет г. Москвы платы за снятие запрета на строительство в размере 80% от измененной кадастровой стоимости земельного участка.
  5. Получение решения уполномоченного органа о снятии запрета на строительство/реконструкцию.
  6. Погашение записи о запрете на строительство/реконструкцию в ЕГРП. После осуществления указанных действий собственник земельного участка, вправе в установленном порядке осуществлять на участке любое соответствующее градостроительному плану строительство (реконструкцию).

3. Экономические преимущества выкупа земельных участков за 100 % от кадастровой стоимости.

Как следует из порядка установления и снятия запрета на строительство, лицу, приобретающему земельный участок по льготной цене и намеревающемуся на данном участке возводить (реконструировать) капитальные объекты, необходимо внести в бюджет г. Москвы следующие платежи:

  1. выкупную цену участка в размере 20% от его кадастровой стоимости, исходя из разрешенного использования, установленного на момент передачи участка в собственность.
  2. плату за снятие запрета на строительство в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, исчисляемой исходя из разрешенного использования, изменённого для целей строительства, реконструкции.

Процедура снятия запрета на строительства в абсолютном большинстве случаев связана с изменением разрешенного использования земельного участка, в результате которого происходит увеличение кадастровой стоимости.

Т.е. достаточно часто размер кадастровой стоимости между первым и вторым платежом существенно возрастает.

Так, например, кадастровая стоимость производственных земель в г. Москве в среднем в три раза ниже стоимости земель, предназначенных для размещения офисных зданий. Вместе с тем, в случае строительства офисных зданий на земельном участке, приобретенном для производственных целей за 20 % от его кадастровой стоимости, плата за снятие запрета на строительство будет исчисляться в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения офисных зданий.

Таким образом, за снятие запрета на строительство собственник земельного участка вынужден будет уплатить сумму в 12 раз превышающую «льготную» выкупную стоимость данного участка (240% от первоначальной кадастровой стоимости производственных земель).

В этой связи, в рассматриваемом случае экономическим интересам землепользователя, планирующего строительство, будет отвечать выкуп земельного участка за 100 % от кадастровой стоимости участка (что в 5 раз превышает льготную выкупную цену) без необходимости снимать запрет на строительство.

4. Реконструкция объектов капитального строительства без снятия запрета на строительство.

Согласно действующему законодательству, в определенных случаях, несмотря на установленный при выкупе земельного участка запрет на строительство, реконструкция расположенных на нем объектов может осуществляться без снятия соответствующего запрета.

Необходимо, отметить, что указанное касается исключительно реконструкции, но не нового строительства.

При этом под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться без снятия запрета на строительство в следующих случаях.

1) Осуществление реконструкции объектов капитального строительства несоответствующих установленному градостроительному регламенту.

Градостроительный регламент – это установленные в публичном порядке нормативы, которые определяют, каким именно образом может использоваться тот или иной земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости.

Градостроительный регламент земельных участков должен содержаться в Правилах землепользования и застройки, которые в настоящее время в г. Москве не приняты.

Отдельные элементы градостроительного регламента до принятия Правил землепользования и застройки могут устанавливать в различных видах градостроительной документации, к которым в частности относятся: Генеральный план г. Москвы, проект планировки территории, градостроительный план земельного участка и др.

Правовая экспертиза вышеуказанной градостроительной документации, а также непосредственно проекта Правил землепользования и застройки г. Москвы в большинстве случае позволяет сделать вывод о соответствии конкретного земельного участка градостроительному регламенту. Несоответствие объектов недвижимости установленному градостроительному регламенту вызывает следующие правовые последствия:

а) земельные участки и расположенные на них объекты капитального строительства могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

б) Реконструкция объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

в) В случае, когда на земельный участок наложен запрет на строительство, то осуществление указанной выше реконструкции допускается без снятия соответствующего запрета.

Так, например, если для земельного участка градостроительным регламентом предусмотрено размещение на нем только офисных объектов, а в действительности участок занят производственными объектами, то такой участок градостроительному регламенту не соответствует. При этом расположенные на нем производственные объекты могут быть реконструированы в офисные здания без снятия запрета на строительство.

2) Реконструкция объектов капитального строительства без изменения разрешенного использования земельного участка.

В решениях о передаче земельных участков в частную собственность уполномоченным государственным органом устанавливается определенный вид разрешенного использования земельного участка, обусловленный функциональным назначением расположенных на нем зданий.

(Подробнее о правилах определения вида разрешенного использования земельного участка).

В случае, если реконструкция объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, не влечет за собой изменение его вида разрешенного использования, то такая реконструкция может быть осуществлена без снятия запрета на строительство.

Например, земельному участку при передаче его в частную собственность одновременно с запретом на строительство установлен вид разрешенного использования для размещения административных и производственных зданий, строений сооружения промышленности. При этом, на земельном участке расположено производственное здание промышленности.

В данном случае к изменению вида разрешенного использования земельного участка не приведет реконструкция здания, в рамках которой функциональное назначение здания останется производственным, либо станет административным (изменение этажности, замена несущих конструкций и т.д.). При осуществлении такой реконструкции не потребуется снимать запрет на строительство.

В тоже время, если реконструировать указанное здание, например, в офисное, то потребуется предварительно изменить вид разрешенного использования земельного участка «на размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения». Указанная реконструкция может быть осуществлена только после снятия установленного запрета на строительство.

5. Оптимизация платежей за снятие запрета на строительство.

Плата за снятие запрета на строительство составляет 80 % от кадастровой стоимости земельного участка. При этом, кадастровая стоимость каждого конкретного земельного участка рассчитывается путем умножения его площади на удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м.

Вместе с тем, достаточно часто собственнику земельного участка, в отношении которого установлен запрет на строительство, не требуется осуществлять масштабную застройку, а необходимо, например, возвести одно здание на небольшой части земельного участка. В рассматриваемой ситуации, собственник земельного участка, вправе принять решение о разделе данного участка, отделив часть, подлежащую застройке от остального участка.

Таким образом, площадь земельного участка, образованного для осуществления на нем строительства, существенно уменьшиться по сравнению с изначальным участком.

В результате указанных действий пропорционально снизятся и размер кадастровой стоимости нового земельного участка и, соответственно, размер платы за снятия запрета на строительство.

Кроме того, необходимо отметить, что в г. Москве кадастровая стоимость земельных участков достаточно часто существенно завышена и может быть снижена в судебном порядке.

В связи с изложенным, вопросы строительства, реконструкции на земельном участке, в отношении которого установлен или может быть установлен запрет на строительство требует тщательной правовой экспертизы, которая может сэкономить землепользователям значительные денежные средства.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению операций с земельными участками в г. Москве:

  • комплексная правовая экспертиза земельных отношений по вопросам строительства и реконструкции на земельном участке;
  • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным со снятием и установлением запрета на строительство, реконструкцией без снятия запрета на строительство;
  • полное юридическое сопровождение строительства, реконструкции капитальных объектов;
  • представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций.
В начало страницыПерейти на главную
Подготовка правового заключения по градостроительным и земельным вопросам 

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83

или по e-mail: margolin@2m.ru