Юридические услуги:

Возникновение права собственности на основании приобретательной давности

Приобретательная давность в праве России – это институт, который позволяет оформить в собственность имущество (в том числе, недвижимое имущество), которым лицо, не являющееся его собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение установленного законом срока.

Институт приобретательной давности имеет серьезное практическое значение для многих участников предпринимательской деятельности.

Как известно, большое число объектов недвижимого имущества, находящихся в настоящее время в собственности коммерческих организаций, выбыло из государственной собственности путем приватизации.

Среди значительного массива имущества государственных предприятий, которые проходили через приватизацию, есть имущество, которое, с одной стороны, формально не вошло в состав имущественного комплекса приватизированного предприятия, но, с другой стороны, осталось в фактическом владении организаций, образованных в результате приватизации.

Такое имущество, в числе которого наиболее часто можно встретить объекты социально-культурного и бытового назначения (пионерские лагеря, базы отдыха и т.д.), во многих случаях находится в состоянии правовой неопределенности.

С одной стороны, оно «исторически» принадлежит юридическому лицу, числится на его балансе, а сама организация несет бремя содержания данного имущества. С другой стороны, юридически организация не является собственником имущества и, в принципе, не может оформить данную собственность с использованием стандартных процедур (в том числе путем регистрации права собственности, возникшего до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Отсутствие легально подтвержденных прав на имущество (зачастую, весьма ценное) означает невозможность распоряжаться имуществом путем его продажи, сдачи в аренду либо внесением в качестве вклада в уставный капитал, а также осуществлять его реконструкцию.

В соответствии с действующим земельным законодательством собственник зданий, строений и сооружений имеет исключительное право на приобретение в собственность либо аренду земельного участка, сформированного под названными объектами недвижимости.

Иными словами, оформление права собственности на объекты недвижимого имущества означает для организации возможность выкупа соответствующих земельных участков. С учетом того, что в настоящее время действуют льготные ставки выкупа земельных участков, оформление прав на такую недвижимость с последующим выкупом земельного участка представляет значительный экономический интерес и, по существу, ведет к приобретению права собственности на ценные объекты недвижимости (здания и земельный участок) при относительной незначительности затрат.

Другим примером, когда оформление прав на объект недвижимости в силу приобретательной давности является едва ли не единственным правовым способом оформления прав на недвижимое имущество, является случай с объектами «самовольного» строительства, не относящимся к жилым зданиям и возведенным до введения в действие первой части Гражданского кодекса РФ – то есть до 01 января 1995 года.

Специфика гражданского законодательства, действовавшего до принятия первой части Гражданского кодекса РФ заключалась в том, что оно, в принципе, не содержало понятия «самовольного строительства» применительно к объектам нежилого назначения.

В этой связи, к нежилым зданиям, построенным до 01.01.1995 без получения разрешительных документов, понятие «самовольное строительство» в принципе не применимо, в связи с чем такие объекты могут быть оформлены в собственность возведших их лиц через подтверждение факта открытого, добросовестного и непрерывного срока владения им в течение срока, установленного законом.

Порядок признания права собственности по основанию приобретательной давности достаточно подробно регламентирован как положениями законодательства, так и судебно-арбитражной практикой (гиперссылка № 1).

С учетом того, что по многим сделкам приватизации прошел установленный законом срок для заявления прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности, а также с учетом существенной либерализации судебно-арбитражной практики по данным вопросам, Правовой центр «Два М» предлагает следующие услуги по оформлению прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности:

• юридические консультации (как в письменной, так и в устной форме) по всем вопросам, связанным с оформлением прав на недвижимость по основанию приобретательной давности;
• разработка планов организационно-методических и правовых действий, направленных на оформление прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности;
• представление интересов заказчиков в арбитражных судах, судах общей юрисдикции, органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по всем вопросам, связанным с оформлением прав на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности и их последующую регистрацию.