Для получения актуальной информации перейдите на обновляемую версию сайта или свяжитесь с нами по телефону

Судебные споры по вопросам изменения вида разрешенного использования

Вопросы определения, установления и изменения вида разрешенного использования всегда связаны со значительными финансовыми потоками, в связи с чем они зачастую являются предметом самых разнообразных споров.

Практика специалистов Правового центра «Два М» показывает, что наиболее частыми спорами по данному вопросу являются следующие категории споров:

  1. дела об оспаривании установленного вида разрешенного использования земельного участка.

    На практике нередки ситуации, когда орган, осуществляющий кадастровый учет земельных участков, несмотря на представление надлежащих документов, обосновывающих вид разрешенного использования земельного участка, вносит в Государственный кадастр недвижимости сведения о виде использования участка, не соответствующие представленным документам и не отвечающие хозяйственным целям и задачам землепользователей.

    Арбитражный процессуальный кодекс РФ предусматривает, что ненормативные акты, действия либо бездействия органов государственной власти могут быть обжалованы, если они не соответствуют закону и нарушают права заявителя.

    Заявление в суд может быть подано в течение трех месяцев с даты принятия ненормативного акта органом государственной власти (местного самоуправления) либо с даты, когда заявитель узнал или должен был узнать об имевшем место незаконном действии (бездействии). Данный срок не является пресекательным и на практике достаточно часто восстанавливается по ходатайству заинтересованного лица.

    В суде заявитель должен обосновать, почему именно он считает определенный органом кадастрового учета вид разрешенного использования неправомерным и чем подтверждается тот вид разрешенного использования земельного участка, на котором настаивает заявитель.

    При этом, определенные перспективы будет иметь не только обжалование установленного вида разрешенного использования, не соответствующего предоставленного документа, но и установления вида использования, в формулировке не отвечающей требованиям классификации видов разрешенного использования, установленных действующими нормативными актами Министерства экономического развития и торговли.

    Дело в том, что установленные в названных нормативных документах виды разрешенного использования сформулированы достаточно широко, что больше отвечает целям осуществления различных видов хозяйственной деятельности на земельном участке.

    Например, если для земельного участка установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации базы», то в силу действующих нормативных актов, такой вид разрешенного использования должен быть сформулирован как «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», что, безусловно, дает больше вариантов хозяйственного использования участка без изменения вида разрешенного использования.

    В случае если при постановке земельного участка на кадастровый учет соответствующим органом была указана формулировка вида разрешенного использования, не отвечающая классификатору, установленного Министерством экономического развития и торговли, заинтересованная организация вправе оспорить действия государственного органа в судебном порядке.

    Как показывает практика, путаница в установленных видах разрешенного использования земельных участков встречается достаточно часто и не только при первичной постановке участка на учет. Например, едва ли не самым распространенным случаем является ситуация, когда много лет назад предприятию земельный участок предоставлялся для одной цели (например, для эксплуатации и строительства производственной базы), а при его постановке на кадастровый учет (спустя несколько лет), в кадастр недвижимости была внесена информация о совсем ином виде разрешенного использования (например, для эксплуатации овощной базы). Очевидно, что такое «сужение» существенно ограничивает возможности хозяйственного использования земельного участка.

    В этом случае права землепользователей могут быть защищены следующим образом.

    Во-первых, вполне возможно обжаловать установленный вид разрешенного использования в судебном порядке по процедуре, указанной выше. При этом, пропущенный трехмесячный срок на обращение в суд с большой степенью вероятности может быть восстановлен. Кроме того, данный срок может исчисляться, например, с момента получения правообладателем кадастрового паспорта земельного участка в уполномоченных органам (поскольку именно с этого момента, а не с момента постановки участка на кадастровый учет, правообладатель мог узнать о факте установления неправомерного вида разрешенного использования).

    Во-вторых, закон «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает, что ошибочные сведения, внесенные в государственный кадастр, могут быть исправлены путем устранения технической ошибки, то есть неправильных сведений, внесенных в результате описки, опечатки и т. д., либо путем устранения кадастровой ошибки, то есть сведений, которые были ошибочно внесены в результате предоставления неправильных документов.

    Иными словами, если в документе о предоставлении земельного участка указан один вид разрешенного использования, в кадастре – другой, который можно квалифицировать как «описку» (например, в акте органа государственной власти указано «для строительства и эксплуатации зданий рынка», а в кадастре – «для эксплуатации зданий рынка»), заявитель направляет в орган кадастрового учета заявление об устранении данной технической ошибки.

    Гораздо сложнее ситуация с исправлением кадастровой ошибки. Данное правовое действие может быть реализовано в том случае, если в первоначальном документе о предоставлении земельного участка указан один вид разрешенного использования, но затем в отношении этого же участка принимался иной ненормативный акт, устанавливающий отличный от первоначального вид разрешенного использования, который и лег в основу кадастрового учета. Совершенно очевидно, что изменение вида разрешенного использования могло произойти только путем соблюдения всех необходимых правовых процедур, в том числе путем проведения процедуры публичных слушаний. Соответственно, второй ненормативный акт о предоставлении земельного участка является неправомерным, а сведения, внесенные на его основании – кадастровой ошибкой, подлежащей исправлению путем внесения записи о виде разрешенного использования, установленного надлежащим ненормативным актом.

    Кадастровая ошибка устраняется либо путем внесения изменений в данные кадастрового учета, либо на основании судебного акта об устранении кадастровой ошибки.

    Таким образом, если имеются указанные выше основания, землепользователь может с большой степенью вероятности скорректировать существующий необоснованно установленный вид разрешенного использования земельного участка (если, безусловно, в этом есть экономический интерес).

    К сожалению, в иных случаях, в том числе когда вид разрешенного использования, определенный актом органа государственной власти и внесенный в кадастр недвижимости не соответствует реальному использованию участка, корректировка вида разрешенного использования возможна либо путем прохождения процедуры изменения вида разрешенного использования, либо уже после принятия в соответствующем населенном пункте Правил землепользования и застройки.

  2. дела об оспаривании ненормативных актов органов государственной власти, ограничивающих или изменяющих существующий вид разрешенного использования земельного участка.

    Еще одним случаем, когда судебная защита прав землевладельцев по вопросам, связанным с видами разрешенного использования земельных участков является актуальной, является вопрос предоставления данных участков в порядке их выкупа собственниками расположенных на участке зданий, строений и сооружений.

    На практике очень часто встречается следующая ситуация.

    Есть земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие землевладельцу, для которого установлен один вид разрешенного использования.

    При предоставлении земельного участка в документе о предоставлении указывается иной, более «узкий» вид разрешенного использования земельного участка, в результате чего правомочия собственника по использованию участка существенно снижается.

    Но самым принципиальным является тот факт, что в ряде случаев подобного рода «манипуляции» с видами разрешенного использования при предоставлении участка в собственность имеют вполне ощутимый негативный финансовый эффект.

    В г. Москве действует льготный порядок предоставления земельных участков в собственность, который, с одной стороны, предполагает предоставление участка в собственность по цене 20 % от кадастровой стоимости, но с другой – на земельный участок накладывается запрет на строительство и реконструкцию. За снятие запрета на строительство собственник земельного участка должен заплатить 80 % от кадастровой стоимости земельного участка

    Из данного запрета существует несколько изъятий. В частности, запрет на строительство (реконструкцию) снимается бесплатно в случае, когда осуществляемое на участке строительство (реконструкция) не ведут к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

    Совершенно очевидно, что уполномоченные органы г. Москвы, предоставляя земельный участок по льготной цене в собственность, умышленно «сужают» вид разрешенного использования земельного участка с тем, чтобы практически любое строительство (реконструкция) на земельном участке вело к необходимости уплаты значительной денежной суммы в размере 80 % от кадастровой стоимости участка.

    Вместе с тем, изменение установленного в государственном земельном кадастре вида разрешенного использования земельного участка возможно только с соблюдением установленной процедуры, включая процедуру организации и проведения публичных слушаний.

    Любое изменение вида разрешенного использования при предоставлении участка в собственность без соблюдения необходимых процедур незаконно, а ненормативные акты соответствующих органов могут быть с большой вероятностью на успех обжалованы в судебном порядке, что может привести к колоссальной экономии денежных средств при осуществлении строительства либо реконструкции на выкупленном земельном участке.

В начало страницыПерейти на главную
Подготовка правового заключения по градостроительным и земельным вопросам 

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83

или по e-mail: margolin@2m.ru