Для получения актуальной информации перейдите на обновляемую версию сайта или свяжитесь с нами по телефону

Порядок установления видов разрешенного использования земельных участков до принятия правил землепользования и застройки

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из характеристик земельного участка, которая должна быть обязательно отражена как в данных Государственного кадастра недвижимости, так и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при регистрации права собственности либо аренды на земельный участок).

В этой связи особое значение имеет порядок установления конкретного вида разрешенного использования конкретного земельного участка, которое осуществляется в момент постановки земельного участка на кадастровый учет.

В настоящее время основным принципом определения вида разрешенного использования земельного участка является принцип единства судьбы земельного участка и объектов капитального строительства, на нем расположенных.

В этой связи как в классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном Министерством экономического развития и торговли РФ, так и во многих нормативно-правовых актах, принимаемых на уровне субъектов РФ, устанавливается, что вид разрешенного использования земельного участка включает эксплуатацию существующих зданий сооружений, строительство и реконструкцию объектов капитального строительства и определяется функциональным назначением данных зданий и сооружений (как существующих, так и застраиваемых).

Вопрос порядка и оснований определения вида разрешенного использования земельного участка актуально встает в случаях, когда осуществляется первичная постановка земельного участка из состава государственных или муниципальных земель на кадастровый учет, в случаях формирования участка путем раздела, объединения, перераспределения, выдела земельных участков из состава земель, не относящихся к государственной или муниципальной собственности, а также применительно к земельным участкам, ранее поставленным на учет уполномоченными органами власти (так называемым «ранее учтенным земельным участкам»).

В случаях раздела, объединения, выдела, перераспределения земель вопрос с видом разрешенного использования решается однозначно: вновь формируемый в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела земельный участок должен быть отнесен к тому же виду разрешенного использования, что и исходный участок.

При постановке на кадастровый учет ранее учтенного земельного участка орган, осуществляющий кадастровый учет, должен внести запись о виде разрешенного использования исходя из классификатора, установленного Министерством экономического развития и торговли России.

В случае первичной постановки земельного участка на кадастровый учет при его формировании из государственных или муниципальных земель, вид его разрешенного использования указывается в межевом плане земельного участка и подтверждается следующими возможными документами:

  1. на основании декларации заинтересованного лица, если в отношении земельного участка имеются установленные градостроительные регламенты.

    Градостроительным кодексом РФ установлено, что градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    Градостроительные регламенты должны быть установлены Правилами землепользования и застройки, принятие которых отложено до начала 2012 года, но которые приняты в ряде населенных пунктах России.

    До принятия Правил землепользования и застройки градостроительные регламенты земельного участка устанавливаются:

    • градостроительным планом земельного участка;
    • заключением о градостроительных регламентах земельного участка, которые для некоторых субъектов РФ (в том числе г. Москвы) представляют собой выписку из документов градостроительного планирования и, соответственно, содержат информацию о градостроительных регламентах земельного участка;
    • иными документами, выданными органами архитектуры и градостроительства и содержащие информацию о градостроительных регламентах, установленных в отношении земельного участка.

    Если из документов о градостроительных регламентах следует, что в отношении земельного участка установлены несколько основных видов разрешенного использования земельного участка, то в силу положений Градостроительного кодекса РФ заинтересованное лицо самостоятельно выбирает один из видов разрешенного использования из числа по собственному усмотрению.

  2. на основании Акта органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

    В соответствии с действующими нормативными актами, в том числе принятыми в г. Москве, в документе о предоставлении земельного участка в обязательном порядке указывается вид разрешенного использования земельного участка, который, по общему правилу, должен соответствовать фактическому использованию земельного участка на момент его предоставления.

    Для г. Москвы, например, такое фактическое использование определяется на основании функционального назначения зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, установленного в документах технической инвентаризации на них.

    Поскольку правила ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» до 2013 года на учет зданий, строений, сооружений не распространяется, к документам технической инвентаризации, имеющим статус кадастровых паспортов объектов недвижимости, в соответствии с Постановлениями Правительства России временно относятся кадастровые паспорта, выдаваемые органами БТИ.

    Кроме того, при постановке земельного участка на кадастровый учет в целях определения вида разрешенного использования в орган кадастрового учета можно предоставить ненормативные акты о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования либо иные аналогичные ненормативные акты советского периода, которые выдавались ранее землепользователям либо их правопредшественникам, в том числе в случае, когда здания, строения или сооружения, расположенные на земельном участке, были приобретены по договору купли-продажи у данных лиц.

    В этом случае если у продавца зданий, строений, сооружений, земельный участок под ними находился на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к новому собственнику переходит именно данное право на указанный участок, то есть также право постоянного (бессрочного) пользования с таким же видом разрешенного использования.

  3. Документы, подтверждающие функциональное назначение объектов недвижимого имущества.

    Как указывалось выше, функциональное назначение объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, имеет определяющее значение при установлении вида разрешенного использования земельного участка.

    Соответственно, если у заинтересованного лица нет ни сведений о градостроительных регламентах участка, ни акта о его предоставлении, в орган кадастрового учета могут быть представлены документы, подтверждающие функциональное назначение объектов недвижимого имущества, к которым в настоящее время можно отнести кадастровые (технические) паспорта, выдаваемые органами технического учета (в настоящее время – это БТИ), а также (наряду с ними) – документы, подтверждающие ввод объектов недвижимого имущества в эксплуатацию. Кроме того, обозначенные документы могут быть представлены в дополнение к документам о предоставлении земельного участка либо подтверждающим градостроительные регламенты участка.

Представление указанных выше документов при постановке земельного участка на кадастровый учет является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующей записи о конкретном виде разрешенного использования земельного участка.

В начало страницыПерейти на главную
Подготовка правового заключения по градостроительным и земельным вопросам 

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83

или по e-mail: margolin@2m.ru