Юридические услуги:

Виды разрешенного использования (РВИ) земельного участка и зданий, строений и сооружений: Порядок определения, установления и изменения

Практически любые вопросы использования земельного участка, будь то его застройка, реконструкция существующих на нем объектов недвижимости, приобретение участка в собственность и другие, прямо или косвенно переплетаются с вопросами установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельного участка.

К параметрам, определяемым видом разрешенного использования земельного участка, можно отнести следующие:

1. допустимые функциональные назначения зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке.

   Под функциональным назначением в данном случае понимаются разрешенные параметры использования зданий, строений, сооружений, то есть конкретные возможные способы их эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

   Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для промышленного производства» находится здание, являющееся производственным цехом, то установленный вид разрешенного использования участка определяет, что здание цеха не может использоваться в иных целях (например, для переоборудования в торговый комплекс либо офисно-деловой центр) без предварительного изменения вида разрешенного использования самого участка.

   Вид разрешенного использования земельного участка определяет и возможность осуществления реконструкции уже существующих зданий, а также нового строительства на земельном участке, влияя на то, какие именно здания (здания какого функционального назначения) могут создаваться на земельном участке.

   Функциональное назначение зданий, строений и сооружений, определяющее допустимые параметры и способы его использования также называется «видом разрешенного использования объекта капитального строительства».

2. потенциальные параметры застройки земельного участка.

   Вид разрешенного использования земельного участка зачастую определяет и потенциальные параметры его застройки.

   К таким параметрам, зависящим от вида использования участка можно отнести:

   • установление минимальных и максимальных размеров участков, что может иметь принципиальное значение при осуществлении действий по разделению, преобразованию, выделению земельных участков;
   • возможная площадь застройки земельного участка, этажность строительства, плотность застройки и ряд других градостроительных режимов использования земельных участков.
3. кадастровая стоимость земельного участка.

   Вид разрешенного использования земельного участка является главным фактором, влияющим на определение кадастровой стоимости земельного участка, поскольку последняя является ничем иным как произведением удельной стоимости 1 кв.м. земельного участка, устанавливаемого для определенного вида разрешенного использования земельного участка, на площадь участка.

   Кадастровая стоимость земельного участка, в свою очередь, является одним из основных факторов, определяющих экономическую составляющую использования земельного участка, поскольку, исходя из ее размера, определяются:

   • размер земельного налога, уплачиваемого собственниками земельного участка и лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения;
   • размер арендной платы, определяемой для арендаторов земельного участка;
   • стоимость земельного участка при его выкупе (приватизации) из государственной либо муниципальной собственности, в том числе при выкупе участков собственниками находящихся на них зданий, строений, сооружений;
   • размер платы за снятие запрета на строительство, установленного в г. Москве и г. Санкт-Петербурге при покупке земельного участка по льготной цене в 20 % от его кадастровой стоимости;
   • для г. Москвы от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит и размер арендной платы, которая начиная с 2009 года должна единовременно уплачиваться арендаторами при изменении цели предоставления земельного участка с не предусматривающей строительство (реконструкции) на участке на предусматривающую такое строительство либо реконструкцию.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка значительно влияет не только на возможные варианты его использования, но и на затраты его правообладателей, связанные как с непосредственной эксплуатацией участка и расположенных на нем зданий, строений и сооружений, так и с осуществлением деятельности по строительству, реконструкции либо перепрофилированию текущей хозяйственной деятельности.

Несмотря на всю важность вопросов, связанных с определением, установлением либо изменением видов разрешенного использования, действующее в настоящее время правовое регулирование данного вопроса является крайне скудным, запутанным, непоследовательным. Это создает для ответственных лиц органов государственной власти и местного самоуправления поле для осуществления действий, приводящих к существенному ограничению возможностей использования участка и, как следствие, увеличению затрат правообладателей при возникновении необходимости расширить или изменить текущий вид разрешенного использования.

Сказанное выше является актуальным и для вопросов, связанных с определением видов разрешенного использования объектов капитального строительства.

Как показывает практика, наибольший практический интерес представляют вопросы определения допустимых действующим законодательством видов разрешенного использования земельных участков, определение вида разрешенного использования земельного участка при первичной постановке земельного участка на кадастровый учет и при формировании участка путем его разделения, преобразования и т.д.

Не меньший практический интерес, безусловно, представляет процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Наиболее часто (в силу сложившейся конъюнктуры рынка) на практике встает вопрос об изменении вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель в целях осуществления дачного строительства.

Кроме того, на практике возникают ситуации, когда у правообладателя возникает необходимость оспорить вид разрешенного использования земельного участка, ранее ошибочно или некорректно внесенный в государственный земельный кадастр.

Непрозрачность правового регулирования вопросов, связанных с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также низкая информированность в данных вопросах приводит к тому, что тысячи правообладателей ежегодно излишне уплачивают значительные средства за завышенную арендную плату, за необоснованно определенную выкупную стоимость земельных участков, за неправомерно установленную плату за снятие запрета на строительство и т.д.

Вместе с тем, неопределенность в рассматриваемых нами вопросах в скором времени должна быть разрешена.

Не позднее 01.01.2012 во всех населенных пунктах должны быть приняты Правила землепользования и застройки, которые существенно изменят вопросы установления, определения и изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального.

Суть данных изменений заключается в том, что Правила землепользования и застройки должны определить для каждого участка совокупность так называемых «градостроительных регламентов», которыми в том числе будут определяться и виды разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства.

При этом, Правила будут являться открытым документом, в котором каждый правообладатель сможет найти всю информацию о способах использования своего участка.

Обращаем Ваше внимание, что в ряде населенных пунктов (например, в Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других городов) Правила землепользования и застройки уже приняты, то есть в этих населенных пунктах действуют правовые режимы, описанные в соответствующем разделе нашего сайта.

В ряде населенных пунктов (в частности, в г. Москве) опубликованы проекты Правил землепользования и застройки, которые с незначительными изменениями будут приняты не позднее 01.01.2012. Изучение таких проектов поможет многим правообладателям установить допустимые параметры использования своих участков после принятия Правил землепользования и застройки и, как следствие, провести оптимизацию возможных расходов, связанных с использованием участков.

Например, в некоторых случаях будет целесообразнее не менять до 01.01.2012 вид разрешенного использования земельного участка либо не снимать установленный запрет на строительство, уплачивая колоссальные денежные средства (от 60 до 80 процентов от кадастровой стоимости участка), а дождаться 2012 года и осуществить данные действия бесплатно.

Правовой цент «Два М» предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием вида разрешенного использования земельного участка, в том числе:

• консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с видами разрешенного использования конкретных земельных участков;
• юридическая экспертиза возможных способов использования земельного участка с учетом его вида разрешенного использования, а также оценка законности и обоснованности установленного вида разрешенного использования;
• юридическое сопровождение процедуры постановки на кадастровый учет земельных участков, требующей отдельного обоснования выбора вида разрешенного использования земельного участка;
• юридическое сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
• судебная защита прав землепользователей по всем вопросам, связанным с установлением, изменением либо оспариванием видов разрешенного использования земельных участков;
• юридическая экспертиза проектов Правил землепользования и застройки, направленная на выявление потенциальных градостроительных регламентов земельного участка после принятия Правил землепользования и застройки и оптимизацию возможных расходов правообладателей земельных участков.