Юридические услуги:

Допустимые виды разрешенного использования земельных участков до принятия правил землепользования и застройки

Одним из самых принципиальных вопросов, связанных с определением вида разрешенного использования земельных участков, является собственно вопрос о классификации видов разрешенного использования, устанавливаемых в отношении земельных участков.

К сожалению, длительное время таких классификаторов, имевших общефедеральное значение, не существовало, в связи с чем различные субъекты Федерации и органы местного самоуправления устанавливали самые разнообразные виды разрешенного использования земельных участков.

Отсутствие четкого перечня видов разрешенного использования создавало множество сложностей для землепользователей, поскольку давало уполномоченным органам государственной власти и местного самоуправления при наличии такого желания существенно ограничивать возможности использования земельного участка, что, как следствие, вело к дополнительным расходам по изменению вида разрешенного использования, когда такая необходимость возникала, а также создавала поле для откровенных манипуляций и злоупотреблений.

По подавляющему большинству земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет, вид разрешенного использования определялся произвольно и без согласования с собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на участках.

В 2007 году Министерством экономического развития и торговли РФ были разработаны Методические указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, установивший конкретный перечень из 16 видов разрешенного использования для земель населенных пунктов, а именно:

1. земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
2. земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
3. земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
4. земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
5. земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
6. земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
7. земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
8. земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
9. земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
10. земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.
11. земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
12. земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
13. земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
14. земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
15. земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
16. земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

К каждому из приведенных выше видов разрешенного использования, установленного указанными выше Методическими рекомендациями, существует соответствующая расшифровка, определяющая точное содержание каждого вида разрешенного использования.

Например, установлено, что вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» включает такие виды разрешенного использования как:

• земельные участки фабрик, заводов, комбинатов;
• земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов;
• земельные участки других промышленных предприятий;
• земельные участки баз и складов;
• земельные участки прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Аналогичные классификаторы видов разрешенного использования установлены также и для земель иных категорий (в том числе, земель промышленности, земель сельскохозяйственного назначения).

Органы, осуществляющие кадастровый учет земельных участков либо принимающие решения о предоставлении участков в собственность (аренду), обязаны руководствоваться указанными выше классификаторами, поскольку действующий Закон «О государственном кадастре недвижимости» и Земельный кодекс РФ устанавливают общие единые принципы осуществления кадастрового учета земельных участков и проведения их кадастровой оценки для всей территории РФ, что, в том числе, означает применение единых принципов установления видов разрешенного использования земельных участков.

Сказанное выше подтверждается и тем, что в отдельных субъектах РФ постепенно легализуется использование указанных выше классификаторов видов разрешенного использования при предоставлении земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления.

Так, Правительством города Москвы было принято Постановление по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве, которое, по существу, устанавливает, что при постановке участков на кадастровый учет вид разрешенного использования должен определяться в соответствии с классификатором, установленным Министерством экономического развития и торговли РФ.

В любом случае, если органами местного самоуправления, либо органами кадастрового учета будет определен вид разрешенного использования, который не соответствует требованиям Министерства экономического развития и торговли и, соответственно, ограничивает права землевладельца, данные действия могут быть обжалованы в судебном порядке.

Сказанное относится не только к случаям постановки земельных участков на «первичный» кадастровый учет, но и ко всем иным, ранее поставленным на учет земельным участкам.