Юридические услуги:

Особенности и проблемы установления видов разрешенного использования земельных участков в Москве.

Земельные участки, как правило, - это наиболее ценные активы, принадлежащие коммерческим организациям.

Особая ценность земельных участков ввиду их высокой стоимости и дефицита земельных ресурсов характерна для крупных городов, в первую очередь, для города Москвы.

Данная высокая ценность земельных участков породила в городе Москве ряд специфичных правовых режимов регулирования правового статуса земельных участков. В первую очередь, это имеет существенное правовое и экономическое значение для всех землепользователей, а также лиц, намеренных оформлять права на земельные участки либо осуществлять действия по реконструкции либо новому строительству объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках.

Особенные черты правового регулирования статуса земельных участков в городе Москве так или иначе связаны с действующим в г. Москве особым порядком определения, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков.

В обобщенном виде данная специфика касается следующих вопросов:

1. в городе Москве действует особый порядок приобретения земельных участков в собственность, что выражается в существенных ограничениях, накладываемых на дальнейшее использование выкупленного земельного участка;
2. в городе Москве действует особый порядок оформления арендных отношений, предполагающий необходимость существенных материальных затрат со стороны арендаторов в случаях, если они намерены осуществлять реконструкцию либо новое строительство на земельном участке;
3. для города Москвы характеры особые правовые режимы, связанные с определением градостроительного статуса земельного участка (иными словами, возможными параметрами его застройки, включающими назначение возводимых зданий, плотность застройки, ее этажность и пр.), выражающиеся в специфике оформления в городе Москве градостроительных планов земельных участков.

Вид разрешенного использования земельного участка – это установленная в публичном порядке совокупность разрешенных параметров использования земельных участков.

По общему правилу, установленному Земельным кодексом Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Данные классификаторы являются едиными для всей территории Российской Федерации и предполагают достаточно широкие возможности правообладателю земельного участка по его использованию.

Так, большинство видов разрешенного использования, установленных для земель населенных пунктов – (к которым относятся земли в городе Москве), предполагают как возможность размещения зданий, строений, сооружений определенного назначения, так и возможность нового строительства (реконструкции) на земельном участке с сохранением функционального назначения вновь возводимых (реконструируемых) зданий.

Специфика московского регулирования заключается в разделении видов разрешенного использования, предполагающих эксплуатацию существующих зданий, строений, сооружений, и видов разрешенного использования, допускающих реконструкцию либо новое строительство.

Соответственно, если заинтересованное лицо имеет намерение перейти от вида использования, позволяющего эксплуатировать здания, строения, сооружения, к виду использования, допускающего новое строительство и эксплуатацию, оно должно внести в бюджет соответствующую плату.

В различных случаях такая плата именуется по-разному (плата за снятие запрета на строительство, арендная плата), но размер ее является значительным: в зависимости от конкретной ситуации от 10 до 80 % от кадастровой стоимости земельного участка, что может составлять десятки и даже сотни миллионов рублей.

При этом, в значительном числе случае взимание такой платы является неправомерным, поскольку установленные ограничения на использование земельного участка (в связи со снятием которых и вносится подобного рода плата) противоречат действующему федеральному законодательству.

Правовой центр «Два М» оказывает юридические и консультационные услуги по:

• правовому аудиту статуса земельного участка, правомерности установленного вида использования земельного участка, обоснованности взимание платы для начала на земельном участке деятельности по строительству и реконструкции;
• правовому обоснованию минимизации затрат, связанных со строительством (реконструкцией) на земельном участке;
• полному сопровождению проектов по оформлению прав на земельные участки в исполнительных органах власти города Москвы;
• судебной защите прав и законных интересов, нарушенных действиями органов власти, неправомерно ограничивающими возможности использования земельного участка, в том числе путем осуществления на нем строительства (реконструкции).