Юридические услуги:

Аренда земельных участков в г. Москве

В силу норм действующего земельного законодательства хозяйственные общества могут обладать земельными участками на праве собственности или на праве аренды.

По общему правилу, закрепленному законодательством г. Москвы, земельные участки на территории города гражданам и коммерческим организациям предоставляются на праве аренды. Вместе с тем, из данного правила есть исключение. В частности, земельные участки, расположенные в г. Москве, передаются в собственность граждан и юридических лиц в случае, когда федеральными законами установлена обязательность такой передачи.

Обязательность предоставления земельных участков в собственность установлена, например, для собственников объектов капитального строительства, расположенных на таких участках, а также обладателям права постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем, и в указанных случаях нередко осуществляется оформление именно арендных отношений на земельный участок:

• во-первых, собственники объектов капитального строительства, а также обладатели права постоянного (бессрочного) пользования вправе по своему желанию выбрать арендные отношения для соответствующих земельных участков, исходя из экономических или иных соображений;
• во-вторых, оформление в аренду земельных участков, занятых объектами капитального строительства, или переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды осуществляется и в том случае, если имеются законные основания для отказа в приобретении такого участка в собственность.

Исходя из указанного, возможно выделить следующие наиболее распространенные случаи, когда оформление земельных участков, расположенных в г. Москве, осуществляется на праве аренды:

1) Предоставление земельных участков в аренду собственникам объектов капитального строительства на них расположенных;
2) Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды;
3) Предоставление земельных участков для целей строительства;
4) Предоставление земельных участков для размещения некапитальных объектов;
5) Предоставление земельных участков под озеленение и благоустройство;
6) Предоставление земельных участков в аренду арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности г. Москвы;

В некоторых из указанных выше случаев предоставление земельных участков осуществляется в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Например, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора предоставляются земельные участки собственникам помещений в здании, а также собственникам объектов недвижимости, расположенных на неделимых земельных участках.

На стадии оформления договоров аренды нередко возникают следующие проблемные вопросы, требующие разрешения:

1) Площадь земельного участка, необходимого для предоставления.

Наиболее часто с подобной проблемой сталкиваются собственники объектов капитального строительства при образовании участка, подлежащего передаче в аренду, уточнении границ такого участка, переоформлении договора аренды на новый срок. Проблема определения площади земельного участка, занятого объектом капитального строительства, необходимого для его использования и подлежащего передаче в аренду, заключается в том, что зачастую ДЗР г. Москвы пытается «минимизировать» площадь земельного участка, подлежащего передаче в аренду, формируя его по фундаменту расположенного на участке объекта капитального строительства. Подобные действия ДЗР г. Москвы нельзя признать обоснованными, особенно в случаях, когда земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет и его границы или координаты характерных точек не требуют уточнения.

2) Срок договора аренды земельного участка.

С проблемой определения срока договора аренды земельного участка, как правило, также сталкиваются собственники объектов капитального строительства. Так, в соответствии с законодательством г. Москвы срок договора аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства, должен составлять от 25 до 49 лет. Однако, ДЗР г. Москвы зачастую предлагает заключить договор аренды земельного участка на значительно меньший срок, мотивируя свои действия, например, тем, что такой участок является зарезервированным для нужд г. Москвы. Вместе с тем, основания для ограничения срока договора аренды не всегда являются законными и обоснованными.

3) Ставка арендной платы.

Арендаторы земельных участков, расположенных в г. Москве, достаточно часто сталкиваются с проблемой применения в отношении арендованных участков ставки арендной платы.

Ставка арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Известны случаи, когда установленная договором аренды ставка арендной платы, в разы превышает подлежащую применению и установленную законодательством ставку арендной платы.

Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Следовательно, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Следует отметить, что размер кадастровой стоимости земельных участков в г. Москве нередко существенно завышен и зачастую превышает рыночную стоимость соответствующего участка. Действующим законодательством предусмотрены правовые механизмы снижения кадастровой стоимости земельных участков.

4) Наличие на земельном участке объектов самовольного строительства.

С проблемой оформления арендных отношений при наличии объектов самовольного строительства, как правило, сталкиваются собственники зданий, строений, сооружений, оформляющие или переоформляющие соответствующие договоры аренды. В частности, хозяйствующие субъекты, являющиеся собственниками объектов капитального строительства, в процессе осуществления своей деятельности нередко осуществляют реконструкцию таких объектов или строительство вспомогательных объектов без получения необходимых разрешений и согласований.

Подобные строительство или реконструкция признаются действующим законодательством самовольной постройкой.

Данное обстоятельство существенно усложняет оформление арендных отношений на земельный участок и является самостоятельным основанием для отказа в оформлении или переоформлении договоров аренды. Следует отметить, что в некоторых случаях законодательством допускается возможность легализации самовольного строительства, в том числе в судебном порядке посредством признания судом права собственности на такую постройку за лицом, ее осуществившим.

Вместе с тем, признание права собственности на самовольную постройку возможно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, для признания права собственности на самовольную постройку,

• во-первых, необходимо обладать правами на соответствующий участок,
• во-вторых, права на земельный участок не должны быть арендными.

Следовательно, осуществление самовольного строительства влечет значительное количество негативных последствий: от признания построенного объекта самовольной постройкой и его сноса, вплоть до отказа в заключении договора аренды земельного участка или его расторжения.

При этом, государственная регистрация права собственности на самовольную постройку не исключает возможности предъявления иска о ее сносе.

5) Включение в договор иных условий, противоречащих действующему законодательству.

Согласно общему принципу действующего законодательства, права арендатора могут быть ограничены в случаях, предусмотренных федеральным законодательством или законодательством г. Москвы. Однако данное требование действующего законодательства не всегда соблюдается ДЗР г. Москвы. В частности, нередко при оформлении договора аренды конкретного земельного участка ДЗР г. Москвы включает в него положения, так или иначе огранивающие права арендатора такого участка. Подобные положения договора являются дискриминационными и влекут за собой нарушение конкуренции между хозяйствующими субъектами.

Таким образом, в каждом конкретном случае при возникновении указанных проблемных ситуаций требуется детальный анализ правового статуса земельного участка, в целом, и условий договора (проекта договора), в частности, для определения наиболее оптимального способа защиты нарушенных прав арендатора.

Порядок предоставления земельных участков в аренду осуществляется либо на торгах либо без проведения таковых. Без проведения торгов земельные участки предоставляются:

• собственникам объектов капитального строительства;
• собственникам объектов незавершенного строительства;
• арендаторам объектов капитального строительства;
• арендатору земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти РФ, г. Москвы и Московской области, а также с выполнением г. Москвой функций столицы РФ.

В иных неуказанных выше случаях, например, для жилищного строительства, предоставление земельного участка в г. Москве в аренду будет осуществляться на торгах (конкурсах, аукционах).

На стадии использования арендованного земельного участка нередко возникают следующие ситуации:

1) Необходимость строительства новых или реконструкции существующих на участке объектов капитального строительства.

Для возможности осуществления указанных действий требуется внесение изменений в договор аренды, которые предусматривают возможность осуществления строительства (реконструкции) на арендуемом земельном участке. Особенностью внесения указанных изменений является необходимость единовременной оплаты суммы в размере от 30% до 80% кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (в зависимости от назначения предполагаемого к строительству объекта недвижимости).

2) Необходимость осуществить действия по преобразованию земельного участка.

Так, например, может возникнуть необходимость в разделе арендованного участка. Примером подобной ситуации являются случаи, когда один или несколько объектов капитального строительства, расположенных на делимом арендованном земельном участке, отчуждаются третьему лицу.

При осуществлении таких кадастровых процедур как образование, раздел, объединение, перераспределение, выдел с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, законодательством установлен ряд принципиальных особенностей. В частности, это касается возникновения прав аренды на земельные участки, образуемые в результате осуществления указанных действий, их оформления, государственной регистрации. Кроме того, в результате осуществления обозначенных действий с участком (за исключением перераспределения) существует необходимость получения соответствующего решения ДЗР г. Москвы, порядок получения которого также имеет свои особенности.

3) Признание построенного объекта некапитальным.

В некоторых случаях объекты недвижимости, возведенные на арендованном участке, право собственности на которые арендатором зарегистрировано в ЕГРП, могут быть в судебном порядке признаны объектами, не обладающими признаками объекта капитального строительства. Более того, право собственности на такой объект может быть признано отсутствующим, что влечет исключение из ЕГРП записи о нем.

В подобных случаях может встать вопрос о прекращении и права аренды на земельный участок, на котором такой объект размещен. В каждом конкретном случае для исключения такой возможности требуется изучение условий соответствующего договора, в т.ч. цели его предоставления, санкций за нарушение его условий и т.п.

4) У арендатора земельного участка нередко возникает необходимость в передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества. Законодательством г. Москвы установлены некоторые особенности осуществления подобного рода действий.

После истечения срока действия договора аренды перед арендатором, как правило, встает вопрос о необходимости его продления.

В соответствии с действующим законодательством арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Вместе с тем, данное правило работает не всегда.

Так, с проблемой продления договора аренды на новый срок, как правило, сталкиваются арендаторы, которым участок предоставлялся для размещения некапитальных объектов или для целей благоустройства. В подобных случаях по окончании срока такого договора аренды уполномоченным органом власти зачастую предъявляется требование об освобождении такого участка, в том числе о демонтаже временных сооружений, возведенных на участке.

Возможность продления договора аренды в каждом конкретном случае требует отдельного изучения.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению оформления и переоформления договоров аренды земельных участков в г. Москве:

• консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с заключением и переоформлением договоров аренды земельных участков;
• юридическая экспертиза документов, касающихся вопросов заключения, изменения, прекращения договора аренды земельного участка, передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, совершения сделок с правом аренды;
• полное юридическое сопровождение заключения, изменения, прекращения договора аренды земельного участка, передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, совершения сделок с правом аренды;
• юридическое сопровождение кадастровых процедур в отношении арендуемого земельного участка;
• представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций по вопросам, связанным с заключением, исполнением, прекращением, продлением договора аренды земельного участка, совершения сделок с правом аренды земельного участка, изменения отдельных условий договора, в т.ч. ставки арендной платы.