Юридические услуги:

Почему нужно выкупать земельные участки в г. Москве.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и на которых такие объекты недвижимости расположены.

Собственник объекта(ов) недвижимости вправе самостоятельно выбирать на каком именно праве - собственности или аренды – оформить земельный участок, занятый таким(и) объектом(ами).

По мнению специалистов Правового центра «Два М» в г. Москве собственникам объектов недвижимости с экономической и юридической точки зрения выгоднее оформлять земельные участки в собственность.

Указанная позиция основывается на следующих доводах:

Правомочия.

Приобретая земельный участок в собственность, его собственник одновременно приобретает права владения, пользования и распоряжения этим участком. Вложение средств в недвижимость является их выгодной капитализацией и дает право собственнику такой недвижимости в любой момент продать, заложить или иным образом распорядиться ею, получив материальную выгоду.

Цена.

Федеральное законодательство и законодательство г. Москвы установили для собственников объектов недвижимости на период до 01.01.2012 льготные цены на приобретение земельных участков в собственность.

В г. Москве до указанного срока земельные участки могут быть выкуплены собственниками расположенных на них объектов недвижимости по цене 20% и 45% от кадастровой стоимости соответствующего участка.

Вместе с тем, при приобретении в г. Москве земельных участков по цене 20% от кадастровой стоимости полномочными органами власти г. Москвы устанавливается запрет на строительство, реконструкцию на таких участках. Осуществление строительства нового или реконструкции существующего объекта недвижимости, приводящие к изменению вида разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены, возможно только после снятия такого запрета.

Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется после внесения собственником участка платы в размере 80% от кадастровой стоимости соответствующего участка.

Согласно законодательству г. Москвы без внесения указанной суммы допускается строительство нового или реконструкция существующего объекта капитального строительства, в случаях, когда, осуществление этих действий не приводит к изменению вида разрешенного использования участка, на котором такой объект расположен.

Итоговая цена выкупа земельного участка с правом осуществлять на нем строительство(реконструкцию), приводящие к изменению вида разрешенного использования участка, составит в г. Москве 100 % от кадастровой стоимости участка.

На фоне такой цифры оформление земельного участка в аренду кажется более выгодным. Однако в случае если арендатор земельного участка будет намерен осуществить строительство нового или реконструкцию существующего объекта недвижимости на арендуемом участке, приводящие к изменению цели предоставления земельного участка, то сумма арендных платежей для него существенно увеличится. В особенности это касается размещения на участке коммерческой недвижимости (бизнес-центры, офисные здания, объекты торгового, развлекательного, производственного назначения и т.п.).

В указанном случае в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (в ред. Постановления Правительства г. Москвы от 27.01.2009 № 46-ПП) для арендатора устанавливается арендная плата, размер которой может составлять 60% и 80% от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, разница в цене приобретения участка в собственность и аренду не велика, а разница в правомочиях собственника и арендатора, как уже было отмечено, - значительна.

Кроме того, если собственник объекта недвижимости не намерен осуществлять новое строительство или реконструкцию своего объекта, приводящие к изменению вида разрешенного использования участка, то он приобретает дорогостоящий актив – земельный участок в г. Москве - по крайне выгодной цене.

Легализация прав на самовольные объекты.

Следует признать, что в настоящее время нередки случаи, когда строительство новых и реконструкция существующих объектов недвижимости осуществляется без получения всех необходимых для этого документов и согласований, с нарушением требований законодательства.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

На основании решения суда может быть принято решение о сносе самовольной постройки осуществившим ее лицом.

В тоже время, законодательство предоставляет собственнику земельного участка право на обращение в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, находящуюся на его участке.

У арендатора земельного участка такого права не имеется, что означает невозможность признания за ним судом права собственности на самовольно возведенный, реконструированный объект. В отношении самовольной постройки, расположенной на арендуемом участке, судом может быть принято одно из следующих решений:

• о признании права собственности на самовольную постройку за собственником арендуемого земельного участка;
• о сносе самовольной постройки за счет арендатора.

Таким образом, возможность легализовать самовольную постройку, признав право собственности на нее в судебном порядке, имеется только у собственника земельного участка, но не у его арендатора.

В любом случае право выбора между оформлением земельного участка в собственность или аренду принадлежит собственнику объекта недвижимости, расположенного на таком участке.

Специалисты Правового центра «Два М» имеют обширный опыт в оформлении земельных правоотношений в г. Москве, в том числе в судебном порядке, и готовы оказать практическую помощь в этом направлении. В частности, Правовой центр оказывает следующие услуги:

• консультирование (как в устном, так и письменном виде) по правовым вопросам, связанным с оформлением земельных участков под объектами недвижимости в г. Москве;
• разработка организационно-правовых схем оформления земельных правоотношений в г. Москве;
• полное юридическое сопровождение оформления земельных участков собственниками расположенных на них зданий;
• сопровождение снятия запрета на строительство, реконструкцию объектов недвижимости на участке;
• представление интересов в судах различных инстанций по спорам, возникающим на любых стадиях оформления земельных правоотношений в г. Москве.