Для получения актуальной информации перейдите на обновляемую версию сайта или свяжитесь с нами по телефону

Документы, устанавливающие градостроительный регламент в г. Москве

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса, в ГПЗУ отражаются уже существующие нормативы и ограничения в отношении земельного участка, содержащиеся в действующей градостроительной документации. Применительно к г. Москве вопрос выдачи ГПЗУ осложняется в первую очередь отсутствием утверждённых правил землепользования и застройки.

В настоящее время в г. Москве действуют следующие документы, определяющие градостроительный регламент.

Генеральный план г. Москвы

Закон о Генеральном плане г. Москвы принят и действует на всей территории столичного региона (за исключением присоединенных территорий).

Данным правовым актом утверждены территориальные зоны, без указания конкретных видов разрешенного использования земельных участков и предельных параметров строительства.

Кроме того, в генеральном плане г. Москвы отражены некоторые виды зон с особыми условиями использования территорий.

Таким образом, информация о градостроительном регламенте земельного участка в Генеральным плане г. Москвы содержится в общем виде, не достаточном для указания разрешенных параметров в ГПЗУ. и уточняется другими градостроительными документами.

На территории «Новой Москвы» продолжают действовать генеральные планы части поселений, принятые до присоединения данных территорий к г. Москве.

Проект Правил Землепользования и застройки (Проект ПЗЗ)

В настоящее время Правила Землепользования и застройки г. Москвы (кроме присоединённых территорий) существуют исключительно в виде проекта, одобренного на публичных слушаниях и внесенного Правительством Москвы в Мосгордуму.

Правилами землепользования и застройки г. Москвы градостроительный регламент земельных участков устанавливается в полном объеме: более конкретно уточняются функциональные зоны, определенные Генпланом, указывается перечень видов разрешенного использования земельных участков, предельные параметры строительства и зоны с особыми условиями использования территорий.

Показатели градостроительного регламента, по большей части, предоставляют землепользователям достаточно широкие возможности по осуществлению, реконструкции и нового строительства. Например, для большинства функциональных зон и расположенных в их границах земельных участков, ПЗЗ устанавливают по несколько видов разрешенного использования, в соответствии с которыми может осуществляться строительство, реконструкция.

В настоящее время существуют исключительно в виде проекта, принятого в первом чтении Московской городской думой и прошедшего через процедуру публичных слушаний.

Согласно градостроительном кодексу г. Москвы, одобренный на публичных слушаниях проект Правил землепользования и застройки г. Москвы подлежит учету при выдаче ГПЗУ, но содержащиеся в нем сведения не являются обязательными для Москомархитектуры.

Существует устойчиво сложившаяся судебная практик, в соответствии с которой при отсутствии в отношении земельного участка иных документов, устанавливающих градостроительный регламент, к нему в обязательном порядке подлежат применению нормы Проекта ПЗЗ.

То есть, при отсутствии проектов планировки или межевания в отношении земельного участка отсутствуют основания для отступление от проекта ПЗЗ.

Указанное правило на практике грубо игнорируется [2.3.] органами исполнительной власти г. Москвы, которые стремятся существенно сузить круг правомочий землепользователей, осуществляющих строительство, реконструкцию. В связи с этим во многих случаях добиваться выдачи ГПЗУ в соответствии с проектом ПЗЗ приходится в судебном порядке.

В отдельных поселениях на территории «Новой Москвы» продолжают действовать Правила землепользования и застройки, принятые до присоединения данных территорий к г. Москве.

Проекты планировки территории

Данный правовой акт утверждается применительно к отдельным «планировочным структурам» (от части квартала до нескольких смежных кварталов). В настоящий момент проекты планировки утверждены в отношении отдельных территорий. В первую очередь – тех, на которых планируется массовое новое строительство. В частности – промышленных зон и жилых кварталов, идущих под снос, объектов транспортной инфраструктуры.

В проекте планировки территории содержатся следующая информация:
а) красные линии;
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
д) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Таким образом, проект планировки конкретной территории может дополнять и уточнять градостроительные режимы, установленные генеральным планом г. Москвы и Проектом ПЗЗ. В ситуации же длительного отсутствия ПЗЗ - фактически заменяет их для отдельно взятых частей города.

Разработка проектов планировки территории происходит по инициативе органов государственной власти г. Москвы, в соответствии с задачами определенными Генеральным планом г. Москвы, либо по заявлению граждан и юридических лиц.

Утверждение Проекта планировки осуществляется Правительством Москвы после прохождения достаточно сложной процедуры публичных слушаний и согласований с территориальными органами исполнительной власти административных округов, районов города Москвы.

В случае если в отношении территории, на которой расположен земельный участок, разработан и утвержден проект планировки, то показатели градостроительного регламента земельного участка, указанные в нем, должны отображаться в градостроительном плане данного участка.

Проект межевания территории

Проект межевания территории - еще один вид документации по планировки территории, который распространяет свое действие на отдельные «планировочные структуры» (квартал, часть квартала, района г. Москвы).

Необходимо отметить, что в составе Проекта межевания в обязательном порядке осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов уже застроенных земельных участков. В этой связи, проект межевания территории содержит следующие показатели градостроительного регламента земельного участка.

  1. территории объектов культурного наследия;
  2. зоны с особыми условиями использования территорий;
  3. особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;
  4. функционально-планировочные образования жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного назначения;
  5. земельные участки линейных объектов;
  6. земельные участки территорий общего пользования;
  7. застроенные и подлежащие застройке земельные участки, в том числе:
    а) существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения;
    б) существующих объектов капитального строительства, правообладателями которых являются физические и юридические лица;
    в) планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
  8. земельные участки, подлежащие резервированию для государственных нужд;
  9. зоны действия публичных сервитутов.

При этом применительно к земельным участкам, планируемым под застройку в Проекте межевания указываются:

  1. функциональное, строительное, ландшафтное назначение территории;
  2. виды разрешенного использования земельного участка, объектов капитального строительства, установленные правилами землепользования и застройки;
  3. предельные (максимальные и (или) минимальные) параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства;
  4. ограничения использования земельного участка, объектов капитального строительства.

Таким образом, в отсутствие принятых Правил землепользования и застройки Проект межевания территории - своего рода универсальный документ, устанавливающий и закрепляющий все показатели градостроительного регламента.

Разработка и утверждение проекта межевания осуществляется либо в составе проекта планировки территории либо в виде отдельного документа. Разработка проекта межевания территории в виде отдельного документа осуществляется по инициативе органов государственной власти г. Москвы, в соответствии с задачами, определенными Генеральным планом г. Москвы, либо по заявлению граждан и юридических лиц.

Утверждение проекта межевания территории осуществляется Правительством Москвы после прохождения достаточно сложной процедуры публичных слушаний и согласований с территориальными органами исполнительной власти административных округов, районов города Москвы.

Постановления Правительства Москвы об утверждении режимов использования земель

Правительством Москвы принято несколько Постановлений, устанавливающих режимы использования территорий, на которых расположены объекты, имеющие особое значение и по отношению к которым установлены специальные охранные зоны – объекты культурного наследия, источники питьевого водоснабжения, природные заповедники и др.

В отношении каждой подобной территории Правительством РФ установлены определенные ограничения хозяйственной действительности – по строительству новых объектов и их назначению, по защите особо ценных объектов от неблагоприятного воздействия и др.

В настоящее время, информация о зонах с особыми условиями использования территорий и об ограничениях на них хозяйственной деятельности, установленных Постановлениями Правительства Москвы продублирована в Проекте ПЗЗ и Генеральном плане г. Москвы.

В начало страницыПерейти на главную
Подготовка правового заключения по градостроительным и земельным вопросам 

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

  • (495) 225-74-27
  • (495) 225-74-28
  • (495) 225-77-83

или по e-mail: margolin@2m.ru