Юридические услуги:

Виды исков при спорах о выкупе земельных участков

В соответствии с действующим земельным и арбитражным процессуальным законодательством, а также разъяснениями, данными в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность либо аренду для исполнительных органов власти и местного самоуправления является обязательным.

Если эта обязанность уполномоченным органом не выполняется, то землепользователь по своему выбору вправе:

1. обратиться в суд с заявлением о признании недействительным отказа уполномоченного органа в выкупе земельного участка либо его бездействия

   Предметом доказывания в рамках данных требований является установление несоответствия отказа уполномоченного органа в выкупе участка исходя из доводов, которые изложены в отказе, а также доводов об ограничении или изъятия участка из оборота, которые рассматриваются судом независимо от прочих доводов уполномоченного органа, а также установление факта бездействия государственного органа и его несоответствие закону.

   Арбитражно-процессуальный кодекс предусматривает, что одновременно с признанием незаконным действия либо бездействия государственного органа, суд вправе возложить на него обязанность по совершению действий, направленных на восстановление прав заявителя.

   В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 в случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора купли-продажи и направить его в определенный срок собственнику объектов недвижимости.

   Применительно к Москве, при формулировании предмета требований, необходимо учесть, что Постановлением Правительства г. Москвы № 431-ПП от 27.06.2006 «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» установлена следующая последовательность распорядительно-властных действий при подаче заявления о выкупе земельного участка и приложенных к нему документов:

   • Департамент земельных ресурсов (ДЗР) рассматривает представленные документы и при отсутствии оснований для отказа в выкупе направляет в Префектуру соответствующего округа (при площади участка до 3 000 кв.м.) либо в Правительство Москвы проект Решения о предоставлении участка в собственность;
   • Префектура соответствующего округа или Правительство Москвы принимает решение о предоставлении участка в собственность;
   • на основании указанного решения ДЗР направляет землепользователям и арендаторам договор купли-продажи земельного участка.

   То есть, по результатам рассмотрения заявления о выкупе, ДЗР обязан либо отказать в выкупе, либо, если оснований для отказа не имеется, направить проект решения о предоставлении участка в собственность в Правительство г. Москвы или Префектуру.

   Поскольку при формировании требований в рамках административного спора учитываются те полномочия, которыми наделен орган, чьи действия оспариваются, применительно к положениям московского законодательства в «просительной» части заявления целесообразно указывать на обязание ДЗР направить в Правительство г. Москвы либо Префектуру проект решения о предоставлении земельного участка в собственность.

   Как показывает практика юристов Правового центра «Два М», государственные органы неукоснительно соблюдают вступившие в законную силу решения судов. Вместе с тем, «слабой» стороной при подаче подобного рода исков является то, что само по себе обязание ДЗР направить проект решения о предоставлении участка в собственность никак не гарантирует абсолютно, что это решение будет принято и что ДЗР после принятия решения не станет уклоняться от подписания договора.

2. обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи

   В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 рассмотрение заявления собственника недвижимого имущества о выкупе земельного участка, на котором оно расположено, и (при представлении надлежащего комплекта документов и отсутствии оснований для отказа в выкупе) заключение соответствующего договора купли-продажи является обязательным.

   Из п. 6 ст. 36 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления о выкупе, готовит и направляет заявителю проект договора купли-продажи.

   Как разъяснил Пленум ВАС РФ в упомянутом выше Постановлении при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

   Как показывает практика, для обращения в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, необходимо:

   1. обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе и приложить к нему все необходимые документы;
   2. по истечении срока на рассмотрение заявления направить в уполномоченный орган проект договора купли-продажи. Для Москвы типовая форма договора купли-продажи утверждена Постановлением Правительства г. Москвы от 27.06.2006 №431-ПП. Принципиально, чтобы к этому договору был приложен кадастровый паспорт земельного участка, акт приемки-передачи земельного участка (по форме, утвержденной тем же приложением), а также расчет стоимости земельного участка.
   3. в случае если уполномоченный орган не подпишет договор купли-продажи в течение 30 дней с момента его получения, лицо, направившее проект договора, вправе обратиться в суд с иском о понуждении к его заключению.

   Поскольку в соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса суд, вынося решение о понуждении заключить договор, определяет условия его заключения, уполномоченные органы не смогут изменить данных условий, установленных судом, при заключении договора (в том числе, условие о цене).