Юридические услуги:

Споры о цене выкупа земельного участка.

Определение цены выкупа земельного участка во многих случаях является спорной позицией, противоречия по которой разрешаются, как правило, в судебном порядке.

Как показывает практика, споры о цене в большинстве случаев, связаны с разрешением следующих вопросов:

1. распространяются ли льготные ставки выкупа земельного участка, установленные для выкупа участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, прошедшие через приватизацию, на случаи, если впоследствии приватизированные объекты перепродавались третьим лицам?
2. какая кадастровая стоимость земельного участка (в случае ее изменения) учитывается при определении цены выкупа: стоимость, которая действовала на момент обращения с заявлением о выкупе либо стоимость, которая действовала на момент заключение договора (в том числе в судебном порядке).
3. каким образом поступать лицу, заявившему о выкупе, в случае несогласия с выкупной ценой?

Так, вопрос о распространении льготных ставок на выкуп земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, прошедшие через приватизацию и впоследствии отчужденные третьим лицам, решается в пользу собственников данных объектов недвижимости.

То есть, при рассмотрении дела суды, как правило, встают на позицию о том, что льготная ставка выкупа (20 % от кадастровой стоимости для Москвы и Санкт-Петербурга и 2,5 % от кадастровой стоимости для остальных регионов) будет применяться и в том случае, когда о выкупе заявляет лицо, которое не непосредственно приобрело объекты недвижимости, расположенные на выкупаемом участке, в порядке приватизации, а приобрело эти объекты на основании иных сделок, при условии, что изначально (первичным собственником) право собственности на объекты недвижимости приобретались в порядке приватизации.

Вопрос о моменте определения кадастровой стоимости земельного участка, используемой для расчета цены выкупа, решается в судах следующим образом.

Если заключение договора осуществляется в сроки, установленные законом (то есть уполномоченный орган не осуществляет действий по затягиванию процедуры выкупа земельного участка), в соответствии со ст. 422 ГК РФ, при расчете цены участка применяется его кадастровая стоимость, действующая на момент направления заявителю проекта договора купли-продажи земельного участка.

Если же имеет место уклонение от заключения договора купли-продажи либо необоснованный отказ в подписании договора, то подлежит применению та кадастровая стоимость земельного участка, которая была установлена на момент, когда уполномоченный орган должен был принять решение о выкупе. В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ такое решение должно быть принято в течение одного месяца с момента подачи заявления в уполномоченный орган. Следовательно, в рассматриваемом случае применению подлежит кадастровая стоимость участка, действовавшая на момент истечения обозначенного срока.

При возникновении споров по цене земельного участка, данный вопрос в судебном порядке может быть решен следующим образом.

1. Как известно, цена выкупа земельного участка определяется в соответствии с ЗК РФ, то есть является нормативно регулируемой.

   В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать закону. Следовательно, если уполномоченным органом предложена цена выкупа земельного участка, которая не соответствует закону, предлагаемый проект договора купли-продажа является ничтожным в части определения цены.

   В данной ситуации, лицо, заявившее о выкупе, может подписать договор купли-продажи в предложенной редакции, оплатить стоимость земельного участка, зарегистрировать переход права собственности на участок.

   После этого возможно обращение в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным в части определения цены земельного участка и обязании уполномоченного органа возвратить сумму переплаты.

2. В соответствии со ст.36 ЗК РФ заключение договора купли-продажи земельного участка с собственниками находящихся на нем зданий, строений и сооружений, является для уполномоченного органа обязательным.

   Порядок заключения договора, когда его заключение является обязательным для одной из сторон, регламентируется ст. 445 ГК РФ.

   Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора является обязательным для лица, направляющего проект договора (в данном случае – для уполномоченного органа, принимающего решение о выкупе), лицо, с которым заключается договор (то есть лицо, заявившее о выкупе земельного участка) вправе направить протокол разногласий к проекту договора, в том числе и в части определения цены земельного участка.

   Уполномоченный орган обязан в течение 30 (тридцати) дней рассмотреть протокол разногласий, направленный лицом, выкупающим земельный участок. При отказе в подписании протокола разногласий либо уклонении от его рассмотрения, спор о цене участка передается на разрешение суда.

   То есть, в данном случае сам договор купли-продажи земельного участка будет считаться подписанным, но цена выкупа будет определена в судебном порядке на основании соответствующего решения.