Юридические услуги:

Сопровождение дачного (коттеджного) строительства.

В последние годы достаточно распространенным и популярным явлением стало строительство дачных (коттеджных) поселков. Данный вид инвестиционно-строительной деятельности, безусловно, является достаточно выгодным вложением средств как для инвестора, осуществляющего строительство дачного (коттеджного) поселка для последующей застройки и продажи, так и для лиц, приобретающих построенную недвижимость в таких поселках.

Однако, процесс создания дачных (коттеджных) поселков имеет большое количество этапов, каждый из которых связан со множеством правовых нюансов и рисков, и предусмотреть все из них достаточно сложно.

Как правило, дачные (коттеджные) поселки создаются на земельных участках сельскохозяйственного назначения, которые перешли в частную собственность в процессе реорганизации колхозов и совхозов. Такие участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и, в большинстве случаев, имеют вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Лицами, заинтересованными в строительстве дачного поселка, нередко являются коммерческие организации. В целях практической реализации своих намерений, они приобретают или располагают участками с указанными выше категорией и видом разрешенного использования. Причем размер такого участка до разделения его на участки под дачными домами весьма значителен (как правило, от 10га и больше).

При строительстве дачного поселка на указанных участках следует выделить следующие основные проблемы.

Во-первых, законодательством предусмотрены ограничения в гражданском обороте и особенности использования земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения. Указанные ограничения действуют в отношении земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства. Данные ограничения существенно усложняют использование такого участка. Лицу, планирующему осуществление дачного строительства, следует их учитывать и соблюдать либо осуществить ряд организационно-правовых мероприятий, в результате которых подобные ограничения не будут распространяться на конкретный земельный участок сельскохозяйственного назначения. К таковым, в том числе, можно отнести изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Во-вторых, обязательной предпосылкой правомерного строительства дачного поселка на земельном участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения, является соответствие такого строительства виду разрешенного использования соответствующего земельного участка.

В соответствии с действующим законодательством строительство дачных домов на участке сельскохозяйственного назначения возможно, если видом разрешенного использования такого участка является дачное строительстве (дачное хозяйство) либо садоводство.

Иными словами, участок, на котором планируется осуществление дачного (коттеджного) строительства, должен быть предназначен для таких целей и иметь один из указанных видов разрешенного использования. В противном случае в обязательном порядке требуется изменение вида разрешенного использования участка .

При этом, порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленный действующим законодательством, и порядок, который будет применяться после принятия правил землепользования и застройки (должны быть приняты до 01.01.2012г.), существенно разнится. Следует отметить, что в некоторых случаях осуществление процедуры изменения вида разрешенного использования целесообразно осуществлять в порядке, который предусмотрен действующим законодательством, а в каких-то - целесообразнее дождаться принятия указанных выше правил.

Данные о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в данных государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В связи с указанным, в случае изменения вида разрешенного использования участка, требуется внесение изменений в соответствующие реестры. Изменение разрешенного использования земельного участка будет считаться завершенным только в момент внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В-третьих, при изменении вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения лица, владеющие такими участками, получив соответствующее постановление главы муниципального образования, нередко сталкиваются с отказом уполномоченного органа во внесении необходимых изменений в данные ГКН и ЕГРП.

Отказ в большинстве случаев связан с тем, что участком, предназначенным для дачного строительства, вправе владеть определенные законом лица: граждане и некоммерческие организации. И если собственником участка является коммерческая организация, то уполномоченный орган власти отказывает во внесении изменений в указанные реестры. Следовательно, вид разрешенного использования участка не считается измененным.

В подобных случаях для изменения вида разрешенного использования земельного участка с целью осуществления на нем дачного строительства требуется передать права на такой участок надлежащему, с точки зрения закона, лицу.Такое лицо сможет внести изменения в данные ГКН И ЕГРП в части вида разрешенного использования земельного участка.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать на начальной стадии реализации намерения о создании дачного (коттеджного) поселка.

После того, как вид разрешенного использования земельного участка будет соответствовать дачному строительству, лицо, им владеющее, вправе осуществлять его застройку дачными (коттеджными) домами .

С целью создания благоустроенной территории будущего дачного (коттеджного) поселка, а также в целях отчуждения дачных земельных участков, размер которых обычно 6-25 соток, необходимо осуществить раздел изначального участка. При этом следует отметить, что внесенные в ГКН сведения об образованных в результате раздела дачных участках носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованные участки. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет образованного в результате раздела земельного участка, не осуществлена государственная регистрация права на него такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.

В процессе создания дачных (коттеджных) поселков отдельного решения требует вопрос о последующем управлении поселком. Следует определиться с организацией, которая будет осуществлять благоустройство территории общего пользования, создание и поддержание инфраструктуры поселка, организацию его охраны, ограждение территории, подведение и присоединение коммуникаций, взимание коммунальных платежей и т.п. Управление поселком может осуществляться покупателям дачных домов и(или) участков или так называемой Управляющей компании. Последняя в определенных случаях может извлекать прибыть от деятельности по управлению поселком.

Таким образом, процесс создания дачного (коттеджного) поселка крайне сложен, регулируется множеством нормативных актов, имеет значительное количество нюансов и особенностей, которые необходимо учитывать на любой стадии создания поселка.

Правовой центр «Два М» предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению деятельности, связанной со строительством дачных (коттеджных) поселков:

• консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам создания дачных (коттеджных) поселков с правовым обоснованием возможных рисков и способов их минимизации;
• юридическая экспертиза имеющихся у Заказчика документов по реализации проекта создания дачного (коттеджного) поселка;
• разработка схемы организационно-правовых действий и мероприятий для создания дачного (коттеджного) поселка;
• полное юридическое сопровождение создания дачных (коттеджных) поселков;
• представление интересов Заказчика в различных органах государственной власти и местного самоуправления.