Юридические услуги:

Право собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома.

В каждом многоквартирном доме имеется имущество общего пользования (общее имущество дома), как то, например: лестницы, коридоры, чердаки, подвалы, колясочные и т.п.

Действующим жилищным законодательством РФ установлено правило, согласно которому общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме.

При этом под общим имуществом многоквартирного дома законодательством понимаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, все вышеперечисленное имущество является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и именно им принадлежит право владения, пользования и распоряжения таким имуществом.

В частности, собственники помещений в доме вправе не только по своему усмотрению использовать общие помещения в доме, но и в определенных пределах осуществлять их перепланировку и реконструкцию. Это может осуществляться, например, путем присоединения чердачных помещений к жилым помещениям или путем расширения, надстройки дома, увеличения площади чердачных помещений с целью создания в них объектов благоустройства дома (зимних садов, фитнесс-площадок, веранд и т.п.) или создания нежилых помещений, которые могут быть сданы в аренду.

Кроме того, крайне важное значение для собственников помещений имеет и то, что земельный участок многоквартирного дома с определенного законодательством момента также является их собственностью. При этом такой земельный участок должен включать не только площадь застройки жилого дома, на нем расположенного, но и площади элементов озеленения, благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов.

Право собственности на земельный участок дает собственникам помещений в доме значительные правомочия в части владения, пользования и распоряжения таким участком. В частности, исключительно по их усмотрению на данном земельном участке может осуществляться строительство, например, гаражей и иных объектов инфраструктуры и благоустройства жилого дома. Кроме того, возможно осуществить реконструкцию уже имеющихся на участке сооружений, предназначенных для обслуживания такого дома (трансформаторные подстанции и т.п.), с целью создания, например, объектов нежилого назначения для сдачи их в аренду. При этом следует отметить, что любое строительство на земельном участке многоквартирного дома, осуществленное без ведома и согласия собственников помещений в таком доме, будет являться незаконным.

Вместе с тем, практическая реализация указанных выше правомочий возможна при наличии следующих взаимосвязанных условий:

• возникновения права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок;
• формирования границ земельного участка многоквартирного дома с учетом прилегающей озелененной и благоустроенной территории, на которой, в том числе находятся объекты, предназначенные для обслуживания такого дома.

Согласно действующему жилищному законодательству момент возникновения права собственности на земельный участок многоквартирного дома напрямую зависит от момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет такого участка.

В случае если земельный участок многоквартирного дома не сформирован, собственники помещений в нем вправе самостоятельно осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет. При этом постановке на государственный кадастровый учет должны предшествовать действия по формированию участка, порядок осуществления которых в ряде городов, например, в г. Москве имеет свои особенности .

Нередки ситуации, когда земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформирован в границах фундамента дома или с минимальными отступами от него. Более того, зачастую уполномоченные органы власти предоставляют участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, третьим лицам. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, в том числе, установить границы участка, занятого многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации, в судебном порядке .

Правовой центр «Два М» предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению использования общего имущества многоквартирного дома, в том числе формирования земельного участка многоквартирного дома и оформлению прав на него:

• консультирование (как в устном, так и письменном виде) по вопросам использования имущества многоквартирного дома;
• получение документов, необходимых для перепланировки и(или) реконструкции общих помещений в многоквартирном доме;
• получение документов, необходимых для осуществления нового строительства на земельном участке многоквартирного дома;
• юридическое сопровождение действий, направленных на формирование земельного участка многоквартирного дома;
• представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в суде по вопросам создания (образования) и использования их общего имущества.