Юридические услуги:

Понятие «самовольная постройка»

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) самовольной постройкой признаются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

• созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

  Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления на нем строительства в полной мере регламентирован Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ). Итогом процедуры предоставления земельного участка для строительства является заключение договора купли-продажи или договора аренды участка, а также внесение записи о соответствующем праве лица, которому предоставлен участок, в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Осуществление строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленном для этих целей в порядке, предусмотренном ЗК РФ, является самовольным занятием такого участка, а постройка, возведенная на таком участке - самовольной.

  Помимо указанного, возможны случаи, когда права на земельный участок имеются, однако, предполагаемое строительство не соответствует категории и(или) виду разрешенного использования участка. Так, на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства будет незаконным строительство объектов иного назначения, например, промышленного, дачного, жилищного и иного назначения. Для осуществления строительства объектов недвижимости указанного назначения требуется изменение категории и(или) вида разрешенного использования участка. В противном случае такое строительство будет относиться к самовольному.

• созданное без получения на это необходимых разрешений.

  Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство или реконструкцию объекта недвижимости, в подавляющем большинстве случаев обязаны иметь соответствующее разрешение. Процесс получения разрешения на строительство (реконструкцию) достаточно долог, однако строительство (реконструкция), осуществленные без такого разрешения, носят самовольный характер.

  Порядок получения разрешения на строительство (реконструкцию) и последующего разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию предусмотрен Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и включает в себя следующие основные этапы:

  1. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
  2. Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
  3. Подготовка проектной документации.
  4. Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий (в случаях, предусмотренных ГСК РФ).
  5. Получение разрешения на строительство (реконструкцию).
  6. Получение разрешения на ввод построенного (реконструированного) объекта недвижимости.

  Для соблюдения законности процесса строительства (реконструкции) прохождение указанных этапов является обязательным.

• созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Само по себе выданное компетентными органами разрешение на строительство, реконструкцию не означает, что такие действия были осуществлены в полном соответствии с действующими нормативами, утвержденными Градостроительным кодексом РФ, СНИПами и иными нормативными и нормативно-техническими актами. Отступление от названных норм (даже если разрешение на строительство или реконструкцию выдавалось) означает, что созданный (реконструированный) объект может быть квалифицирован как самовольная постройка.

  Таким образом, совокупность приведенных выше признаков позволяет сделать вывод о том, что возводимый (реконструируемый) объект недвижимого имущества не будет признаваться самовольной постройкой тогда, когда соблюдены следующие условия застройки:

  • на застраиваемый земельный участок надлежащим образом оформлены вещные или обязательственные права;
  • земельный участок отведен под строительство и эксплуатацию возводимого объекта либо такое строительство не противоречит виду разрешенного использования участка;
  • получены необходимые разрешения на строительство (реконструкцию);
  • строительные работы выполнены в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

В случае нарушения хотя бы одного из приведенных выше условий, возведенный (реконструированный) объект недвижимости, в судебном порядке может быть признан самовольным.