Юридические услуги:

Общие принципы образования земельных участков из существующих участков.

Согласование образования земельных участков.

По общему правилу, установленному ЗК РФ, образование земельных участков возможно лишь при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Таким образом, собственники земельных участков или органы власти, уполномоченные на их распоряжение, вправе преобразовать свои участки путем раздела, объединения, перераспределения или выдела только при письменном одобрении таких действий лицами, осуществляющими владение и(или) пользование такими участками, а в случае нахождения такого участка в залоге – еще и залогодержателем.

Исключением из вышеуказанного правила является случай образования земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также случай образования земельных участков в судебном порядке.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Такое соглашение требуется как при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, так и при образовании земельных участков из смежных участков, находящихся в собственности различных лиц.

Указанного соглашения не требуется в случае образования земельных участков путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Порядок согласования образования земельных участков в указанном случае отдельно регламентирован ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Требования к образуемым земельным участкам и их характеристикам

Одними из главных характеристик земельных участков является их категория и вид разрешенного использования. В соответствии с земельным законодательством каждый земельный участок должен быть отнесен к отдельной категории и виду разрешенного использования, которыми и определяется правовой режим соответствующего земельного участка и допустимые параметры его использования.

В соответствии с ЗК РФ при образовании земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в случаях образования земельных участков из одного исходного, такими способами как раздел или выдел, целевым назначением и видом разрешенного использования образованных участков, безусловно, будут являться целевое назначение и вид разрешенного использования исходного земельного участка.

Таким же образом будут определяться целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков, образованных путем объединения или перераспределения нескольких участков, имеющих одно целевое назначение и вид разрешенного использования.

Вместе с тем, исходя из указанного выше требования ЗК РФ, образование земельных участков из участков с различным целевым назначением и разрешенным использованием законодательством не допускается. Следовательно, для объединения или перераспределения земельных участков с различным целевым назначением и видом разрешенного использования необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, направленных на устранение такого различия.

Помимо прочего, законодательством установлены некоторые требования к размеру образуемых земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков должны быть определены градостроительными регламентами, включаемыми в правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. До утверждения указанных правил, а также в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых они не устанавливаются, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Законодательством установлен запрет на образование земельных участков в случаях, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Кроме того, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

Государственный кадастровый учет земельных участков

Образованные в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела земельные участки нуждаются в государственном кадастровом учете. В результате осуществления указанного учета в государственный кадастр недвижимости включаются сведения о земельных участках, подтверждающие их существование с характеристиками, позволяющими определить каждый участок в качестве индивидуально-определенной вещи или сведения, подтверждающие прекращение существование определенного земельного.

Кадастровый учет в связи с образованием объекта недвижимости, в том числе земельного участка, осуществляется путем его постановки на такой учет.

Следует отметить, что такая кадастровая процедура как постановка на государственный кадастровый учет применяется как в случаях, когда изначальный преобразуемый участок прекращает свое существование (раздел, объединение, перераспределение), так и в случаях, когда изначальный преобразуемый участок сохранен в измененных границах (выдел, раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан).

Для постановки на государственный кадастровый учет образованного(ых) земельного(ых) участка(ов) следует обратиться в орган кадастрового учета с соответствующим заявлением и приложением необходимых для кадастрового учета документов. В случае образования земельных участков, таковым документом является межевой план .

При этом следует отметить, что с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка вправе обратиться любое лицо.

Учет изменений изначального преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятие с учета изначальных преобразуемых участков осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких земельных участков иные участки.

Государственная регистрация прав на образованные земельные участки.

В силу положений действующего законодательства внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.